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今天说一说2020年12月份的经济工作会议上,关于房地产的话题。今年主要提到了保障租房。

1、保障性租赁住房建设。这个是一直在提的,今年有四个字“高度重视”,分量不一样。

2、完善长租房政策,规范市场。这个显然是破碎的蛋壳,被赶出来的租客,以及受损失的房东们乐意看到的。

3、土地向租赁住房建设倾向,这其中有包括单列租赁住房用地,集团、企事业单位自有土地建设租赁住房。

我们看这几条内容,除了基本的保障,以及作为租房市场一部分的机构长租房经营的规范,其实最重要的两点是——在土地供应端开始向租赁住房倾向,并通过增加供应、规范秩序的方式来控制租金价格。

首先对租房市场的各种推动和保障政策必然是广泛覆盖的,不过实际最有意义的自然是对于大中城市。因为这些城市的人口净流入更明显,每年新增的劳动就业者很多都会面临租房的选择,相对于人口均衡或者净流出城市的自有住房比例高、租金天然就很稳定的情况而言,大中城市的房租价格,租房权益存在的矛盾要严重的多。

可以说租房问题基本上是大中城市的楼市问题。而且,租金是商品房价格的一种延伸,也是城市经济发展的一种延伸。这种延伸意味着租金价格和房价一样,是城市生活价格的一种折现。

二、租房市场的供应量,例如前面政策里提到的增加租赁住房土地供应,还有一种方式就是将目前空置的住房通过某种激励,释放出来,说白了就是让房东更愿意出租自己的房子。

三、租房和自有住房的权益差异,例如户籍、学籍和社保定点医疗相关的保障等等;当然也包括由此引起的其他心理上的感受差异。

若租房和买房的权益基本一致的话,租房本是个轻松的话题,它是年轻人、财力相对有限的城市新移民开启新生活的一步,租房相比买房资金占用少,而且选择更多,来去更自由。以更低的现金流代价换取更自由的生活,同时较轻的房租支出负担,可以留出更多其他方面的消费支出,生活的质量可能会更高。

但你有没有发现,租售同权这事,一直被零星提起,但总是很难成为主要的、被大为推崇和宣扬的手段。我觉得可以从这样一个角度来看这件事:这件事落实了谁受益?谁付出代价?

很多被洗脑、在脑子里固化了“有产者假想敌”的人,会不由分说的反应租售同权是有房的倒霉,租房住的人收益。其实不然,完全不是,很显然房东和租房房客都会因为租售同权而收益!

商品房价格高,因为它捆绑了一系列的资源和权益,如果租售同权,那就意味着租房子也可以享受这些权益,那么你说会怎么样?对,租金会上涨啊,因为租房的价值涨了,原来不能落户、不能上学的租了房子就能直接获得相应机会,是不是更值钱了?

你想想具备美容养颜+健康养生功效又好吃的水果,是不是比仅仅是好吃的水果要贵得多?

那你可能会问,租金涨了为什么租客也受益?因为租客以更低的代价获得了原本需要通过买房才能获得的权益!简单举个例子,一套房子300万,这个价格在大中城市太常见了,买的门槛多高不用我说吧,可你要是想落户、孩子上学,就得起码付款100万首付+每月还款上万元(粗略按30年贷款周期)。如果同等的房子原来租金2500元一个月,现在3500元一个月但是可以落户、可以上学,是不是成本低了很多。

租售同权意味着,租房除了不获得产权,其他权益基本不少,多合算?这时候可能还会产生新的问题——租金涨了我租不起怎么办?

这就是为什么要在政策层面鼓励房东出租房子,同时增加土地供应,房子的道理永远是土地的道理,不增加土地,或者土地成本不降,房子无论是售价还是租金,必然要反映这种供应的短缺。

所以说当租售同权了,我们需要关注的首先是供应量!因为需求量显然会大量增加,原本因为房价而无法留下的人,以及因为居住生活成本降低而大量涌入的人,都需要租房子,这时候当前市场上的可供租赁的房子是不足的。

而且房子不是面包,虽然我们总拿面粉和面包的关系来比喻土地和房子,但是房子不可能像面包那样几十分钟就烤好了,这个供应和需求之间是有时间迟滞的。所以放开租售同权,必然是短期租金会一直上涨。

咱假设租售同权的条件下,增加供应是一件复杂的事情,它不是政策上一句话就能马上落地那么简单。

我们先从最简单的说起,激发房东出租房子的意愿,降低空置;原本长租公寓运营方通过增加租金、统一运营降低房东时间投入等方式,收了很多房子,这其实是一种市场化的激励手段,然而由于很多运营方跟蛋壳一样搞资金错配,用房租贷变相占用租客和房东资金进行扩张,引起了金融风险。所以秩序需要政策规范。

接下来就是复杂的,土地供应。开篇说了高层决策的政策是要求增加租赁住房的土地供应,但是租赁住房的土地价格不可能太高!这一点就是矛盾。太高了,土地成本会再次传导至租金,那租售同权的调控等于失效了。

土地价格不能高,同时租金收入回款慢(相比销售的方式来说)。那么这件事谁来做呢?让人开发租赁住房,土地价格必须极低,税费需要大幅减免甚至全部免缴,否则市场化的手段是行不通的。

我经常说这种就是典型的被“假想敌”式的思维洗脑的人,当你长期把开发商、房东当做敌人,而忽略了他们不过是经济活动中的个体,受市场规则、趋利避害的影响,其实房东、租客不过是你我众人中的一部分。这种假想敌思维带来的盲区是——好像利益都被他们剥夺了,他们是一切问题的源头。

插播完上面这段,我们继续来问这个问题:那么能不能便宜卖地,以及不收税费呢?

这个问题你问开发商么?问房东么?你觉得他们会怎么回答?是你的话你怎么回答?

当我们把一个问题不断的问下去,你就会发现你原本一叶障目的那些偏见心态,起码要开始松动。

我来尝试回答一下这个问题:如果可以,那么之前卖地早就可以便宜,税费早就可以降低减免。

土地是相对稀缺的,也是地方政府手中重要的收入来源,实在的说,很多城市建设、配套和运营的钱都是来自土地财政,以及占比商品房开发成本25%左右的各种税费也是地方税的重要构成。

而哪个城市建设好了,产业经济、环境、配套各种条件好了,是不是大家更希望去哪里发展,例如一直很受欢迎的杭州、成都、武汉、深圳、重庆等等,这些城市的发展红利是靠地方建设、投资堆出来的,是有成本的,因此,城市红利的成本必然以某种方式体现出价格来,目前看房价和房租就是其中之一。

一块地用来做商品房开发,还是做租赁房开发,价格是显著差异的,好了,你说增加租赁房土地供应,租赁房的土地可以略偏,但也不能离城市几百公里外吧?这就意味着,前面说的便宜卖地、降低税费的方式,地方要减少很多的收入,那么地方城市的建设运营资金缺口哪里来?

在解决这个问题之前,除了保障性租赁住房用地,其他的土地增加供应且降低价格、减少税费的方式你觉得有多少可行空间?

未来要多久,房产税作为存量基础的收入可以替代土地出让金,这事还不好说,有办法,但需要时间。好了,这个逻辑闭环说完了。

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